O Direito de Preferência na Locação é utilizado quando o proprietário do imóvel quer vendê-lo, e o locatário possui interesse na sua compra. O locatário tem a preferência na compra do imóvel, em igualdade de condições com terceiros, conforme estabelecido nos artigos 27 a 34 da Lei de Locações.
Mas esse direito somente se refere aos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento envolvendo o imóvel locado. Não se aplica no caso de doação, permuta, perda da propriedade ou venda por decisão judicial, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
A seguir, vamos analisar alguns pontos importantes sobre o tema:
Como o locatário pode exercer o direito de preferência na locação?
Se o locador colocar o seu imóvel à venda, deverá dar conhecimento ao locatário, mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca, contendo todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. Perceba que o locador tem o dever de notificar o locatário da sua intenção de venda.
Recebia essa comunicação, o locatário terá um prazo de 30 dias para responder, dizendo se tem ou não interesse na compra do imóvel. Caso não responda, o locador poderá prosseguir com a venda para outra pessoa, nas mesmas condições em que apresentou ao locatário.
Mas, preste atenção! Se o locador mudar a proposta ou as condições de pagamento, deverá comunicar novamente o locatário.
Como funciona o direito de preferência na sublocação?
No caso de imóvel sublocado em sua totalidade, a lei estabelece que o sublocatário terá a prioridade na compra do imóvel, e em seguida o locatário direto.
Se existir vários sublocatários, a prioridade caberá a todos em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao sublocatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Por fim, se o imóvel estiver em condomínio, o condômino terá prioridade sobre o locatário.
O que ocorre se o locador não respeitar o direito de preferência?
No caso do locador não respeitar a preferência e vender o imóvel para um terceiro, o locatário terá duas opções (conforme artigo 33 da Lei de Locações):
- poderá postular uma indenização por perdas e danos ou;
- haver para si o imóvel, mediante adjudicação, com depósito do preço e demais despesas de transferência do imóvel.
Com relação a ação judicial de indenização a ser proposta contra o locador, o locatário deverá comprovar que seu direito não foi respeitado, bem como o prejuízo que lhe foi causado.
Para requerer a adjudicação do imóvel para si, alguns pontos devem ser observados pelo locatário:
- O primeiro ponto é sobre a necessidade do contrato estar averbado na matrícula do imóvel, ao menos 30 dias antes da venda. Esse é um requisito legal para que o locatário possa reclamar o seu direito não respeitado. Essa averbação do contrato poderá ser feita com qualquer uma das vias do contrato, desde que conste no instrumento a assinatura de 2 testemunhas.
- Segundo ponto para promover essa adjudicação contra o locador e o adquirente, o locatário deverá depositar o preço declarado na escritura pública e as despesas com a transferência do imóvel. O prazo para o locatário exercer esse direito é de 6 meses a contar do registro da venda no cartório de imóveis.
Por esse motivo, é importante que o locatário fique atento, e solicite uma certidão atualizada da matrícula para verificar alguma alienação sem o seu conhecimento.
Quais as consequências quando não respeitado a preferência do locatário?
Se o locatário exigir do locador e do adquirente o imóvel, conforme requisitos acima já mencionados, a consequência para o adquirente é a perda do imóvel. Isso mesmo, o adquirente perderá o imóvel!
O adquirente sequer poderá alegar boa-fé, uma vez que constava averbado na matrícula o contrato de locação, requisito indispensável para o exercício da preferência pelo locatário. (artigo 167, inciso II, item 16 da Lei 6.015/73).
Por isso, a importância de sempre consultar a matrícula atualizada do imóvel quando for realizar um negócio imobiliário. A certidão atualizada da matrícula é um dos documentos indispensáveis em uma due diligence, para trazer mais segurança jurídica ao negócio imobiliário.
Não deixe de consultar um advogado especialista em contratos imobiliários para ter mais segurança jurídica e tranquilidade na compra de seu imóvel, tanto para você quanto para sua família.
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