O contrato de compra e venda de imóvel é um documento preliminar, ou seja, um contrato que antecede a escritura pública de compra de um imóvel. Ele gera um direito pessoal entre vendedor e comprador, uma promessa de venda e compra que, lá na frente,será formalizada por uma escritura pública de compra e venda.
Quando se trata de comprar ou vender um imóvel muitas dúvidas podem surgir, especialmente com relação ao que deve ou não constar no contrato, como ter segurança e prevenir problemas futuros.
Neste artigo, vamos explorar os principais pontos que não podem faltar em um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, desde a identificação das partes até as cláusulas que estabelecem prazos e responsabilidades. Cada detalhe é importante para minimizar riscos e garantir que tudo ocorra de forma justa e transparente.
Vamos analisar esses elementos de forma acessível e prática, para que você possa entender melhor como o contrato protege seus interesses ao comprar ou vender um imóvel.
Para que serve o contrato de promessa de compra e venda de imóvel?
Muitas questões podem ser tratadas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel, como a possibilidade de parcelamento do pagamento direto com o vendedor ou mediante financiamento. E, também, como se dará a entrega da posse do imóvel, quais são as medidas do imóvel, se haverá pagamento com algum outro bem móvel ou imóvel, dentre tantas outras.
E, para garantir a segurança jurídica e prevenir futuros problemas, todas essas questões devem ser muito bem tratadas no contrato de compra e venda de imóvel, através de cláusulas específicas.
Não há a transferência de propriedade pelo contrato de promessa de compra e venda, o que só ocorrerá com a escritura pública. Assim, não há incidência de imposto de transmissão (ITBI) no contrato preliminar.
Como descrever as partes e o imóvel no contrato de compra e venda de imóvel?
A qualificação das partes contratantes e a descrição detalhada do objeto são requisitos indispensáveis no contrato de compra e venda de imóvel. Mesmo parecendo óbvio, muitos contratos não trazem esses itens bem claros.
O preâmbulo do contrato é a parte que contempla a qualificação das partes. Essa qualificação deve ser completa, contendo: nome, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF, identidade com órgão expedidor, endereço, telefone e endereço eletrônico. No caso de pessoa jurídica, é importante mencionar a razão social, o CNPJ, além do endereço completo, telefone, e-mail e dados do responsável que assina em nome da empresa.
Esses dados são necessários para o registro do contrato de compra e venda na matrícula, para a elaboração futura da escritura pública e também para o caso de alguma demanda judicial ou extrajudicial envolvendo o contrato.
Já a descrição do imóvel é tratada no objeto do contrato, em uma cláusula própria. A descrição deve ser completa, com todas as informações constantes na matrícula, contendo a localização, características, medidas e confrontações. Bem como a descrição das benfeitorias, caso existam.
O número da matrícula e o Cartório de Registro competente deve ser mencionado no contrato de compra e venda do imóvel, bem como o número da inscrição municipal, caso o imóvel seja urbano.
Preço e condições de pagamento
Esta cláusula pode parecer simples e sem muitas preocupações, mas na verdade possui algumas implicações que devemos ficar atentos.
No contrato de compra e venda, o preço deve ser sempre informado de forma clara, em sua totalidade e por extenso, incluindo a forma de pagamento. Usualmente, temos as seguintes condições de pagamento:
• à vista;
• com arras/sinal;
• parcelado diretamente com vendedor;
• parcelado por financiamento habitacional.
No caso de pagamento à vista é mais simples, apenas não esquecendo de mencionar no contrato como se dará este pagamento: em dinheiro, cheque ou transferência bancária.
Já o pagamento com arras ou sinal, ocorre quando as partes acertam um valor para segurar o negócio, e o restante é pago na assinatura da escritura ou em parcelas até a quitação na escritura pública. Esse arras serve para garantir a compra, e se houver a desistência por qualquer uma das partes, esse valor é perdido.
Ilustrando: Imóvel negociado por R$ 500 mil, com pagamento de arras de R$ 50 mil. Se o comprador desistir do negócio, ele perde o valor do arras. Se o vendedor desistir, ele deverá devolver ao comprador o arras e pagar uma multa equivalente ao valor do sinal, ou seja, R$ 50 mil ao comprador.
No parcelamento direto com o vendedor, que é mais comum do que pensamos, é preciso ter muito cuidado com a forma de que se dará esse pagamento. O ideal é que na cláusula conste o número de parcelas (que não seja muito extensa, como um financiamento) e como elas serão pagas: direto ao vendedor, mediante depósito, mediante boletos ou transferência bancária.
Deve ser estabelecido no contrato de promessa de compra e venda se essas parcelas serão fixas ou terão algum tipo de correção, fixando o índice e os juros. Da mesma forma, prever se haverá incidência de multa em caso de atraso em alguma parcela.
No caso de financiamento (por Instituição bancária) é necessário constar na cláusula que a responsabilidade em sua obtenção é por conta do comprador, e se o financiamento não se concretizar por sua culpa, uma multa será aplicada. Se for utilizar o FGTS, fique atento aos requisitos para esse tipo de financiamento.
O vendedor precisa disponibilizar ao comprador todos os documentos necessários à aprovação do financiamento do imóvel. Tudo isso deve estar bem claro no contrato de promessa de compra e venda, para não gerar dúvida.
Em regra, nenhum imóvel é financiado 100%, devendo ser previsto no contrato o pagamento dessa diferença, por parte do comprador. Antes de fazer esse tipo de negócio, o comprador deve ter certeza de que conseguirá o crédito pretendido, já obtendo sua carta de aprovação de financiamento.
Entrega da posse do imóvel
Quando a posse do imóvel é de fato entregue? Essa dúvida sempre ocorre quando a compra do imóvel é de forma parcelada.
A posse do imóvel corresponde a possibilidade do comprador já usufruir do imóvel, ou seja, ter a posse do bem com a assinatura do contrato de compra e venda. Temos duas situações com impactos distintos: entrega da posse antes da quitação ou após a quitação do preço.
Entrega da posse antes da quitação
Se a posse for entregue antes da quitação, chamada posse precária, é importante constar no contrato se o comprador poderá ou não alterar o imóvel, seja fazendo benfeitorias ou modificando-as.
Imagine a situação em que o comprador não paga todas as parcelas, ou desiste do negócio e queira devolver o imóvel. Se ele tiver feito alguma modificação ou alteração no imóvel, como ficará essa situação?
Aqui, o melhor a se fazer é incluir uma cláusula no contrato de compra e venda do imóvel impedindo que o comprador faça qualquer modificação no imóvel até a quitação do valor, sob pena de pagamento de indenização ao vendedor em caso de descumprimento.
Isso permitirá o uso do imóvel pelo comprador já de imediato, bem como garantirá ao vendedor que o imóvel não sofrerá qualquer modificação até sua quitação.
Entrega da posse após a quitação do preço
Da mesma forma, se a posse for entregue somente após a quitação, o ideal é constar uma cláusula no contrato em que o vendedor ficará responsável pelo imóvel até a efetiva entrega ao comprador, não podendo fazer qualquer alteração, sob pena de indenização.
Isso é importante em razão de que o comprador, quando firmou o contrato de promessa de compra e venda, tinha a expectativa de adquirir o imóvel da forma como estava na época, não podendo recebê-lo de forma distinta, com modificação ou supressão de benfeitorias.
Já no caso de financiamento bancário, a posse do imóvel pode ser entregue imediatamente, desde que conste uma cláusula exigindo a comprovação do pagamento, pelo comprador, das taxas e emolumentos do registro e impostos. Mas isso deverá ser previamente acertado entre as partes e o agente financeiro.
Pagamento das despesas do contrato de compra e venda de imóvel
Em regra as despesas com a transferência do imóvel ficam a cargo do comprador, mas as partes podem acordar de forma distinta, estabelecendo que o vendedor fará o pagamento. Por isso deve ser prevista no contrato uma cláusula específica, informando o responsável pelo pagamento das despesas de transferência.
Mas, que despesas seriam essas?
As despesas do contrato de promessa de compra e venda referem-se aos emolumentos no Cartório onde será posteriormente lavrada a escritura pública, aos emolumentos no Registro de Imóveis referentes ao registro dessa escritura, taxas e imposto de transmissão (ITBI).
Garantias e responsabilidades
Por ser um contrato bilateral, existem obrigações e responsabilidades recíprocas. Dessa forma, tanto vendedor quanto comprador precisam colaborar para o cumprimento do contrato, da melhor forma.
No contrato devem ser especificadas as garantias oferecidas pelo vendedor em relação ao imóvel, como a inexistência de dívidas, ônus e gravame sobre o imóvel ou pendências judiciais que possam afetar a transferência da propriedade. Caso exista alguma dessas pendências, é importante mencionar isso no contrato, assim como a forma de resolução.
No tocante à responsabilidade, deve constar que o vendedor tem a obrigação de fornecer todos os documentos do imóvel e se compromete em assinar a escritura pública de compra e venda, após a quitação do preço, em um determinado prazo, sob pena de lhe ser aplicada alguma penalidade, até mesmo reparação de danos.
Se o comprador quitar todo o preço, e o vendedor se negar a assinar a escritura, e no contrato de compra e venda de imóvel não constar cláusula de arrependimento, poderá o comprador promover a adjudicação compulsória, instrumento que lhe garantirá a transferência da propriedade. (artigos 463, 1.417 e 1.418 do Código Civil e artigo 216-B da Lei de Registros Públicos)
Já o comprador é responsável em realizar a vistoria prévia no imóvel, bem como ao pagamento do preço acordado, das taxas e impostos após o recebimento da posse ou da transferência da propriedade.
Honorários de corretagem na compra e venda
Quando a venda do imóvel é intermediada por um corretor de imóveis, ou imobiliária, é importante descrever no contrato de quem será a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem, bem como quais são as responsabilidades do corretor.
De regra, quem paga os honorários de corretagem imobiliária é o vendedor. Mas, em alguns casos, esses honorários podem ficar por conta do comprador, ou ser partilhado entre ambos.
O importante é que essa informação não falte no contrato. Deve ser incluída uma cláusula específica sobre o pagamento dessa comissão ao corretor, contendo o valor, a forma de pagamento e o prazo.
Qual a responsabilidade do corretor de imóveis?
No que se refere a responsabilidade do corretor de imóveis, importante mencionar no contrato de promessa de compra e venda que, no caso de arrependimento das partes e desistência do negócio, o corretor não pode ser responsabilizado ou arcar com a devolução de seus honorários, pois o seu trabalho foi realizado.
Nossa legislação estabelece que os honorários do corretor são devidos mesmo em caso de desistência das partes na compra e venda do imóvel, desde que não haja culpa do corretor, é claro.
O corretor de imóveis é o profissional especializado na intermediação imobiliária, possuindo responsabilidades no exercício de sua atividade, devendo sempre agir com diligência e prudência.
Ele precisa repassar todas as informações relativas ao imóvel e ao negócio às partes, seu papel é de aproximar as partes para o fechamento do negócio. No momento em que o contrato é assinado, o trabalho do corretor é concluído.
Um ponto que cabe destaque é o fato de que os honorários de corretagem podem ser utilizados como abatimento na hora de pagar o imposto sobre o lucro imobiliário, na declaração de ganho de capital.
Essa declaração deve ser feita pelo vendedor, informando a venda do imóvel e o valor, bem como o pagamento da corretagem, que servirá como um abatimento da base de cálculo do imposto devido sobre a margem de ganho na venda.
Já abordamos esse assunto em outro artigo sobre lucro imobiliário, acesse aqui.
Posso registrar o contrato de compra e venda de imóvel?
Sim. Para que o contrato de promessa de compra e venda se torne um direito real, deve ser registrado na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis, conforme disposto no nosso Código Civil, em seu artigo 1.417.
Mas, para isso, é necessário que o contrato cumpra todas as exigências do artigo 11 do Decreto-Lei 58/1937 para ter seu registro efetuado na matrícula do imóvel. No caso de contrato firmado com loteadora ou incorporadora, devem ser observados os requisitos constantes nos artigos 26-A da Lei 6.766/79 e artigo 35-A da Lei 4.591/64, respectivamente.
Imagine a situação do mesmo imóvel ser vendido para pessoas distintas, através de contrato particular? Como ficaria essa situação?
O registro do contrato de promessa na matrícula dará publicidade para qualquer pessoa que consultar o registro imobiliário, e garantirá que futuramente essa compra seja concretizada e o imóvel transmitido ao comprador, mesmo em caso de negativa do vendedor.
Mas é necessário que no contrato de promessa não tenha sido pactuado cláusula de arrependimento. Esse é um requisito para o registro do contrato de compra e venda de imóvel. A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade deve estar prevista no contrato, não permitindo que as partes desistam do negócio, sem motivo justo.
Para os imóveis loteados, o Decreto-Lei 58/1937 veda expressamente o arrependimento nas promessas de compra e venda, conforme disposto no artigo 15.
Esses são apenas alguns pontos importantes que devem ser observados na elaboração de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Mas existem outros requisitos que devem ser observados, a depender do caso concreto.
Não deixe de consultar um advogado especialista em contratos imobiliários para ter mais segurança jurídica e tranquilidade na compra de seu imóvel, tanto para você quanto para sua família.
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