A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária do consumo, trouxe significativas mudanças para o setor imobiliário, atingindo não apenas empresas, mas também pessoas físicas que exercem atividades de locação, venda, cessão e arrendamento de imóveis.
Neste artigo abordamos de forma técnica e objetiva os principais pontos que afetam pessoas físicas em suas operações com imóveis, conforme os dispositivos da nova legislação.
Quando a pessoa física passa a ser contribuinte de IBS e CBS?
A reforma tributária estabelece hipóteses específicas em que a pessoa física será equiparada a contribuinte do regime regular, sujeita à apuração e recolhimento dos novos tributos sobre bens e serviços (IBS e CBS). São elas:
- Locação, cessão ou arrendamento de mais de 3 imóveis, com receita anual superior a R$ 240.000,00 (art. 251, §1º, I);
- Alienação ou cessão de direitos sobre mais de 3 imóveis adquiridos há menos de 5 anos (art. 251, §1º, II e §3º);
- Venda de mais de 1 imóvel construído pelo próprio alienante nos últimos 5 anos (art. 251, §1º, III);
- Ultrapassagem dos limites de receita ou número de imóveis no próprio ano-calendário (art. 251, §2º).
O objetivo é caracterizar a atividade imobiliária como atividade econômica habitual, ainda que exercida por pessoa física.
Qual será a alíquota dos novos impostos da reforma tributária?
A alíquota padrão estimada da junção do IBS + CBS é de 28%. No entanto, a própria lei prevê redutores setoriais para mitigar o impacto sobre determinadas operações imobiliárias.
Redutores:
- Locações, cessão onerosa e arrendamento: Redução de 70% → alíquota efetiva de 8,4% (art. 261, parágrafo único).
- Alienações em geral: Redução de 50% → alíquota efetiva de 14% (art. 261, caput).
Além disso, existe um redutor social para imóveis residenciais. Esse benefício permite deduzir da base de cálculo valores específicos, sendo R$100.000 para imóveis residenciais novos e R$30.000 para lotes residenciais. Para locações o redutor é de R$600 mensais por imóvel residencial locado.
Esses valores serão atualizados mensalmente pelo IPCA, conforme previsto na legislação.
Como ficam as locações por temporada e plataformas digitais na reforma tributária?
A LC 214/2025 estabelece que locações de imóveis residenciais por período inferior a 90 dias serão tributadas segundo as regras aplicáveis à hotelaria (art. 253).
Essa equiparação afeta diretamente imóveis alugados por meio de plataformas como Airbnb, Booking e similares, que passam a ser tributados como prestação de serviços de hospedagem. Nesse caso, a alíquota base terá um redutor padrão de 40%, com alíquota efetiva de 16,8% (estimado).
Operações excluídas da nova tributação
Algumas operações não sofrerão a incidência do IBS e CBS:
- Permuta de imóveis, exceto sobre a torna (diferença de valores);
- Constituição ou transmissão de direitos reais de garantia, como hipoteca e alienação fiduciária;
- Fundos patrimoniais, nos termos da Lei nº 13.800/2019.
Criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)
A reforma tributária também institui o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) como instrumento obrigatório de registro e fiscalização de imóveis, urbanos e rurais.
O objetivo é garantir maior controle fiscal e integração de dados sobre as operações imobiliárias, sem prejuízo da incidência de ITBI e ITCMD.
Qual será a base de cálculo do IBS e CBS?
A base de cálculo do IBS e CBS será o valor da operação, incluindo:
- Juros e variações monetárias;
- Atualização monetária;
- Demais encargos acessórios vinculados ao contrato (art. 255).
Tributos, emolumentos e despesas condominiais não integram a base de cálculo (art. 255, §2º). Os honorários de corretagem, caso sejam pagos diretamente ao corretor imobiliário pelos contratantes, também são excluídos da base de cálculo (art. 255, §3º).
A reforma tributária vai impactar o ITBI e o ITCMD?
Não. A incidência do IBS e CBS não substitui nem reduz o ITBI ou o ITCMD. Esses tributos continuam válidos e com suas bases de cálculo e fato geradores preservados (art. 4º, §5º).
Fique atento à transição
A implementação da reforma tributária ocorrerá de forma gradual entre 2026 e 2033. Mas já em 2026 haverá testes e novas obrigações acessórias. É fundamental que investidores e proprietários de imóveis se preparem com antecedência.
Conclusão: adequação urgente é essencial
A reforma tributária representa uma mudança de paradigma na tributação imobiliária, com especial atenção às pessoas físicas que atuam com múltiplos imóveis.
Mais do que nunca, é fundamental avaliar o enquadramento fiscal individual, rever estratégias de gestão patrimonial e considerar, quando necessário, a formalização da atividade através de pessoa jurídica.
A advocacia preventiva e a consultoria especializada se tornam ainda mais essenciais neste novo cenário. Para uma análise personalizada do seu caso, consulte um advogado especialista.
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Fonte: Lcp 214
