O contrato de promessa de compra e venda de imóvel é um instrumento fundamental tanto para quem compra quanto para quem vende, especialmente quando há parcelamento. A falta de atenção aos detalhes desse contrato pode levar a prejuízos financeiros, disputas judiciais e até à perda do imóvel.
Comprar um imóvel é uma decisão importante, que envolve valores altos, expectativas familiares e, muitas vezes, um financiamento de longo prazo. Para garantir que a negociação seja segura e transparente até a assinatura da escritura definitiva, é essencial firmar um contrato de promessa de compra e venda de imóvel seguro.
Embora não transfira imediatamente a propriedade do bem, o contrato de promessa gera obrigações recíprocas e, quando registrado no Cartório de Registro de Imóveis, concede ao comprador um direito real à aquisição, protegendo-o contra terceiros.
Neste artigo, você vai entender:
- Quais cláusulas não podem faltar no contrato de promessa de compra e venda de imóvel;
- Quando é possível registrar esse contrato na matrícula do imóvel;
- Quanto custa esse registro no cartório;
- A importância da cláusula resolutiva expressa;
1. Cláusulas indispensáveis no Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel
Embora a legislação brasileira não estabeleça um modelo fixo para esse contrato, algumas cláusulas são imprescindíveis para resguardar as partes:
- Identificação completa das partes (inclusive com estado civil e CPF/CNPJ);
- Descrição detalhada do imóvel, conforme consta na matrícula;
- Valor do imóvel e forma de pagamento, com prazos e condições;
- Multas por descumprimento contratual;
- Responsabilidades por tributos e despesas;
- Condições para o distrato (desistência ou inadimplemento).
A ausência dessas cláusulas pode abrir espaço para litígios judiciais e até perda de valores pagos.
Leia nosso artigo completo sobre as cláusulas mais importantes: Contrato de promessa de compra e venda de imóvel: 5 etapas essenciais
2. O contrato de promessa pode ser registrado na matrícula do imóvel?
Sim. O artigo 1.417 do Código Civil prevê que o promitente comprador pode registrar o contrato na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis competente. Isso garante o chamado direito real à aquisição, dando publicidade e prioridade ao negócio.
Mas qual a importância do registro? Regra geral, o contrato de promessa de compra e venda é firmado com pagamento parcelado, condicionando a transferência da propriedade do imóvel somente após a sua quitação e a assinatura da escritura pública. Esse parcelamento, muitas vezes, pode demorar meses, e enquanto não ocorrer a lavratura da escritura e seu devido registro na matrícula, o imóvel ainda estará no nome do promitente vendedor. Assim, para que o promitente comprador tenha segurança de que o imóvel não será vendido para um terceiro, durante o pagamento do parcelamento, o registro do contrato é a sua garantia.
✅ Importante: O contrato é uma promessa de venda que somente será concretizada com a escritura pública e o seu registro na matrícula do imóvel. O contrato de promessa de compra e venda não transfere a propriedade do imóvel, mas confere o direito de prioridade ao promitente comprador.
Mesmo contratos particulares podem ser levados a registro, desde que contenham as formalidades legais, incluindo a descrição detalhada do imóvel, a assinatura das partes com firma reconhecida, bem como as cláusulas indispensáveis do contrato. A verificação da capacidade das partes e comprovação da propriedade do imóvel são requisitos a serem analisados no contrato.
3. Qual o custo para registrar o contrato de promessa no cartório?
O custo para registrar o contrato de promessa de compra e venda de imóvel na matrícula varia conforme o Estado e o valor do imóvel. São cobrados os valores referentes a emolumentos e taxas de fiscalização judiciária e podem variar conforme o cartório e a complexidade do contrato.
Recomenda-se sempre consultar o Cartório de Registro de Imóveis competente ou um advogado especializado para obter o valor exato.
4. Cláusula resolutiva expressa: segurança para ambas as partes
Uma forma de ser ter maior segurança na compra de imóvel de forma parcelada, é a cláusula resolutiva expressa, uma disposição contratual que permite a extinção automática do contrato caso ocorra um evento específico ou uma condição pré-determinada não seja cumprida (caso de inadimplemento do contrato).
A cláusula resolutiva expressa é redigida na escritura pública de compra e venda e indicada em caso de compra e venda de imóveis com pagamento parcelado. Com isso, a transmissão da propriedade do imóvel já pode ser realizada no registro de imóveis, mas com o ônus da cláusula resolutiva expressa. Após a quitação do imóvel e a comprovação dos requisitos, conforme estabelecido na cláusula, é efetuado o seu cancelamento na matrícula do imóvel.
Veja a importância da cláusula resolutiva expressa tanto para o vendedor quanto para o comprador:
| Para o vendedor: | Para o comprador: |
| Protege contra o não pagamento; Desvincula-se de responsabilidades tributárias sobre o imóvel; Evita problemas de não encontrar o comprador para passar a escritura definitiva. | Obtém a escritura definitiva imediatamente. Maior segurança jurídica contra venda do mesmo imóvel a terceiros. Economiza em custos de registro, fazendo apenas um ato ao invés de dois. |
É importante ressaltar que essa cláusula deve ser bem detalhada e clara para evitar conflitos futuros. Para uma cláusula resolutiva expressa ser eficaz, alguns requisitos essenciais não podem faltar:
- Especificação clara das obrigações que, se não cumpridas, levarão à resolução do contrato.
- Definição precisa de como será feita a notificação em caso de resolução do contrato.
- Estabelecimento do método para comprovar o inadimplemento/adimplemento
- Detalhamento dos procedimentos e prazos para a resolução do contrato.
- Descrição das consequências da resolução para ambas as partes.
Conclusão
A promessa de compra e venda de imóvel exige mais do que confiança entre as partes: exige previsão, técnica e segurança jurídica. Cláusulas mal redigidas ou a ausência de registro podem gerar conflitos, prejuízos e até perda do imóvel.
Se você está comprando ou vendendo um imóvel, conte com uma assessoria jurídica especializada para garantir que seu contrato esteja em conformidade com a lei e proteja os seus direitos.
Nosso escritório atua na análise contratual personalizada e na elaboração do seu contrato de promessa de compra e venda com segurança.
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