Estamos novamente na época da declaração de imposto de renda, momento em que todos devem fazer o ajuste anual dos rendimentos e bens do ano de 2023.
Este artigo tem por objetivo esclarecer algumas dúvidas com relação ao lançamento de movimentações patrimoniais de imóveis, questões estas que mais ocorrem no momento da declaração de imposto de renda.
Veja abaixo 5 dúvidas mais comuns sobre o lançamento de imóveis na declaração de imposto de renda.
1. Quando vendo um imóvel, preciso pagar imposto?
Quando vendemos um bem imóvel, é necessário fazer a apuração do imposto referente ao lucro imobiliário, através da declaração chamada Ganho de Capital. A declaração deve ser feita até o final do mês seguinte à venda, com o devido recolhimento do imposto mediante uma guia DARF para a Receita Federal.
O lucro imobiliário ocorre quando um bem imóvel é vendido por valor superior ao valor de sua aquisição. O imposto incide sobre essa diferença, sendo que a alíquota varia de 15% a 22%.
Mas existem situações de isenção, ou seja, de não incidência do imposto, são elas:
- se for a venda do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00, e desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos
- se o imóvel vendido tenha sido adquirido antes de 1969, sendo que de 1969 a 1988 há uma redução desta alíquota;
- se o imóvel vendido for residencial e no prazo de até 180 dias desta venda o valor seja utilizado para a comprar de outro imóvel residencial no país.
Os valores pagos pelo vendedor, a título de corretagem imobiliária, poderão ser deduzidos do valor.
Os dados da declaração de ganho de capital serão exportados diretamente para a declaração de imposto de renda.
2. Como a declaração de Imposto de Renda sobre imóvel?
Se você fez a venda de um imóvel em 2023, depois de ter informado isto na declaração de ganho de capital, como antes mencionado, agora na declaração de imposto de renda de 2024 esses dados devem ser importados. Com isto as informações do lucro imobiliário serão preenchidas automaticamente.
Em razão desta venda, você precisará atualizar a ficha de “Bens e Direitos” da sua declaração de imposto de renda, informando a venda no campo da descrição do bem, incluindo todos os dados desta transação, como nome e CPF do comprador, valor da venda, forma de pagamento e data da operação.
Com relação ao valor do bem, informação que vem logo abaixo da descrição, na informação referente ao ano-calendário de 2023, o valor ficará zerado, pois foi vendido. Preste atenção, você não pode simplesmente excluir o bem da sua declaração, isso ocorrerá somente no ano seguinte, ou seja, na declaração de 2025.
Se você utilizou o valor da venda para a compra de outro imóvel, leia a questão abaixo.
Se o valor foi aplicado em outro investimento, da mesma forma deve ser informado em sua declaração.
3. Como declarar a compra de um imóvel no imposto de renda?
Quando compramos um imóvel, há aumento de patrimônio, e isto deve ser informado na declaração de imposto de renda. Assim, se você comprou um imóvel no ano de 2023, deve incluir este bem na sua declaração de imposto de renda agora em 2024.
No campo de “Bens e Direitos” na declaração, você incluirá este imóvel, com toda a sua descrição, bem como os nome e o CPF de quem vendeu o imóvel, informando o valor deste bem no campo devido e a data da aquisição.
Mas preste atenção agora:
- se a compra do imóvel foi à vista, o valor a ser informado é o valor que você pagou, ou seja, o valor que constou na escritura ou no contrato de compra e venda;
- se a compra foi parcelada ou financiada, o valor a ser informado é o valor das parcelas pagas até 31 de dezembro de 2023, e não o valor total do contrato.
No caso de uma compra parcelada, seja de forma direta com o vendedor ou financiada por instituição bancária, na descrição do bem imóvel deve ser informada a forma deste parcelamento, o número de parcelas, e o valor total do contrato.
As prestações que forem pagas nos anos seguintes, ou seja, a partir de 2024, serão acrescidas ao valor do imóvel na declaração de 2025 e assim sucessivamente.
Fique atento, você não pode mudar o valor de seu imóvel nas declarações, somente no caso de aquisição de forma parcelada, ou quando há acréscimos e modificações no imóvel devidamente averbadas na matrícula.
4. Como declarar o recebimento de imóvel de herança no imposto de renda?
A herança também é um aumento de patrimônio, e deve ser informada na sua relação de bens no imposto de renda.
Para tanto, você precisará do Formal de Partilha, onde conste exatamente quais os imóveis que foram herdados, bem como os valores de cada um. De posse deste documento, basta preencher a ficha “Bens e Direitos” na sua declaração de imposto de renda.
Se você recebeu apenas uma parte de um bem imóvel, ou seja, ficou em condomínio com outro herdeiro, deve informar então somente o recebimento do percentual equivalente, e o outro herdeiro fará o mesmo em sua declaração.
Não esquecendo que também deve ser feita a Declaração Final de Espólio, que é a declaração do falecido, informando a transferência de seus bens para os herdeiros.
5. Devo declarar a aquisição de imóvel por contrato de gaveta ou contrato particular de compra e venda, se ainda não possuo a escritura e ou registro na matrícula?
Muitas pessoas adquirem imóveis mediante contratos particulares de promessa de compra e venda, para pagamento parcelado, direto com o proprietário ou até mesmo por agente financeiro ou construtora, sendo que a escritura pública e o competente registro imobiliário ocorrerão posteriormente, até mesmo anos depois.
O fato importante aqui a ser considerado é a data da aquisição do imóvel. Essa é a data que o imóvel de fato ingressou no seu patrimônio, e portanto, deve ser declarado.
O contrato particular firmado entre construtora/agente financeiro ou pessoa física e o adquirente é instrumento válido para configurar a aquisição do imóvel, mesmo que o adquirente não tenha desembolsado qualquer quantia.
Assim, se você adquiriu um imóvel em 2023, mediante esse tipo de contrato, deve informar isso agora no imposto de renda de 2024, mesmo que este imóvel não tenha sido quitado e não possua ainda a propriedade.
E como deve ser informado? Na aba “Bens e Direitos”, no campo “Discriminação” você deve informar os dados do imóvel e a forma que ele foi adquirido, com data e forma de pagamento. Com relação ao valor, no campo da situação referente ao ano-calendário dever ser informado o valor pago até 31 de dezembro de 2023.
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