Muitas pessoas adquirem imóvel mediante contrato de promessa de compra e venda, antes de efetuar a escritura definitiva. E isso se dá por diversos motivos, como pagamento de forma parcelada ou a necessidade de regularização no imóvel antes de efetuar a transferência da propriedade, por exemplo.
A promessa ou compromisso de compra e venda é um contrato preliminar, onde o promitente vendedor se obriga a assinar a escritura pública de compra e venda depois de receber o preço total e o promitente comprador a pagar as parcelas ajustadas. Vale destacar que a propriedade só se transfere mediante o registro do título aquisitivo perante o Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil).
Por vezes ocorre a recusa injustificada por parte do promitente vendedor em assinar a escritura definitiva, mesmo após ter recebido a integralidade do valor, ou então o vendedor não é mais localizado ou já faleceu.
E como então resolver essa situação? Através da Adjudicação Compulsória, ferramenta jurídica suficiente para resolver essa falta de assinatura do vendedor na escritura (artigo 1.418 CC). Mas essa possibilidade somente era possível mediante ação judicial, onde a sentença proferida servirá para substituir a escritura pública, valendo como título apto a transferir a propriedade do imóvel para o comprador perante o Registro de Imóveis.
Para a ação judicial de adjudicação, se faz necessária a existência de uma promessa de compra e venda sem previsão de arrependimento (artigo 1.417 do Código Civil), não havendo necessidade de que este contrato esteja registrado no Registro de Imóveis, conforme súmula 239 do STJ.
Agora, com a publicação da Lei 14.382/2022, foi acrescentado o artigo 216-B à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), possibilitando a realização da Adjudicação Compulsória Extrajudicial diretamente perante o Ofício de Registro de Imóveis da situação do imóvel.
Assim dispõe o novo dispositivo:
Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
São legítimos para fazer o requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, desde que representados por advogado.
Documentos necessários para o pedido de Adjudicação Compulsória Extrajudicial
O pedido de adjudicação extrajudicial deverá ser instruído com os seguintes documentos:
● Instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;
● Prova de inadimplemento, caracterizada pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena (escritura pública) no prazo de 15 dias contados na entrega da notificação extrajudicial pelo oficial de registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial de registro de títulos e documentos;
● Ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;
● Certidões dos distribuidores forenses da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstram a inexistência de ação envolvendo o contrato objeto da adjudicação;
● Comprovante de pagamento do respectivo ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis);
● Procuração com poderes específicos ao advogado(a).
O deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor.
Estando o pedido em ordem e preenchido os requisitos do artigo 216-B da LRP, o Oficial do Registro de Imóveis fará o registro da propriedade em nome do promitente comprador, sem necessidade de uma escritura definitiva, servindo para isso a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão.
O CNJ já regulamentou a adjudicação compulsória perante os cartórios, através do Provimento 150/2023, onde consta como se dará todo o procedimento extrajudicial.
Adjudicação compulsória extrajudicial inversa
Uma novidade trazida no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos é a possibilidade da adjudicação compulsória extrajudicial inversa, ou seja, a possibilidade do vendedor fazer o requerimento perante o Registro de Imóveis, havendo negativa do comprador em fazê-lo.
Isso era uma construção doutrinária e jurisprudencial e agora está disciplinado expressamente no § 1º artigo 216-B da LRP, onde consta entre os legitimados a requerer a adjudicação, o promitente vendedor.
Muitas vezes o comprador deixa de proceder com a escritura pública do imóvel para seu nome, em razão das despesas que são de sua responsabilidade. Com isso, mesmo após pagar o preço, o imóvel continua em nome do vendedor, com o lançamento de impostos em seu nome. Com a adjudicação compulsória inversa, o vendedor obriga o comprador a efetuar a transferência do imóvel para seu nome.
Conclusão
A possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial é mais uma conquista e um avanço, pois contribui para a desjudicialização e para a celeridade da regularização de imóveis no Brasil. Contar com uma assessoria jurídica especializada é fundamental para o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial.
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