Imagine ter comprado um apartamento em 2015 sem nunca assinar um contrato de compra e venda: o negócio inteiro foi feito com base numa procuração pública, você passou a pagar o financiamento em nome de outra pessoa por mais de dez anos e, justamente no ano em que quita tudo, descobre a morte do procurador. A reação mais comum é o medo de ter perdido tudo, anos de pagamento presos a um documento que parece não valer mais nada.
A boa notícia é que a resposta não depende só da morte em si. Depende de um detalhe que costuma passar despercebido: que tipo de procuração era essa. Existe uma diferença enorme entre uma procuração comum e uma procuração em causa própria, e é essa diferença que decide se o negócio sobrevive à morte do procurador.
Por que comprar só com procuração, sem contrato, já é arriscado
Quando não existe um contrato de compra e venda de imóvel por trás do negócio, apenas uma procuração, o comprador fica sem o documento que normalmente prova o preço, a forma de pagamento e as condições combinadas. A procuração serve para dar a alguém o poder de praticar um ato, como assinar uma escritura, não para registrar os termos de uma venda. Isso já é um ponto de atenção antes mesmo de pensar no que acontece se alguém morre.
A procuração acaba com a morte do procurador?
Existe uma regra no Código Civil que costuma gerar pânico: pelo artigo 682, a procuração se extingue com a morte do procurador. Lida de forma isolada, ela sugere que, falecendo quem recebeu os poderes, tudo se perde. Mas essa regra tem uma exceção importante, e outra situação em que ela nem chega a se aplicar da forma como parece.
Procuração comum ou em causa própria?
Se a procuração usada nesse tipo de negócio foi outorgada com a cláusula em causa própria, o artigo 685 do Código Civil garante que ela não se extingue com a morte de nenhuma das partes, e sua revogação não tem eficácia. É comum que esse tipo de procuração seja usado exatamente para isso: no lugar de um contrato de compra e venda, o vendedor outorga a procuração em causa própria ao comprador e recebe o preço combinado.
Se for esse o caso do seu negócio, a morte do procurador muda muito menos coisa do que parece, porque o procurador não estava agindo em nome de outra pessoa por cortesia, estava exercendo um direito próprio, decorrente de um negócio que já aconteceu e já foi pago.
Mesmo com a cláusula em causa própria, vale reunir prova de que existiu, de fato, um negócio por trás: recibos de pagamento, comprovantes de transferência, qualquer registro de que o preço foi pago. Os tribunais exigem essa causa real; a cláusula sozinha, sem negócio nenhum por trás, pode ser questionada.
E se a procuração era comum, sem cláusula em causa própria?
Aí entra a segunda situação em que a regra do artigo 682 não resolve tudo sozinha: o substabelecimento. Substabelecer é transferir a outra pessoa os poderes recebidos em uma procuração. O detalhe que faz toda a diferença é a origem desses poderes: eles não pertencem a quem substabelece, e sim ao proprietário que outorgou a procuração lá no início. Quem substabelece funciona como uma ponte, os poderes apenas passam por ele a caminho de quem, de fato, vai exercê-los.
Por isso, quando quem substabeleceu falece, quem recebeu o substabelecimento continua com os poderes intactos: eles nunca foram do falecido, sempre foram do proprietário. Os tribunais, incluindo o Superior Tribunal de Justiça, reconhecem que o falecimento de quem substabelece não extingue os poderes de quem foi substabelecido, que seguem válidos até eventual revogação.
Ou seja: dependendo de como a procuração pública foi estruturada, a morte do procurador pode não mudar nada, se for em causa própria, pode ser contornada porque os poderes já haviam passado por substabelecimento antes da morte, ou pode, sim, ser o fim da linha, se a procuração pública era comum, sem substabelecimento e sem cláusula de causa própria.
O risco que pode travar sua escritura
Aqui está a virada que costuma passar despercebida: mesmo quando a procuração sobrevive à morte do procurador, a morte raramente é o único obstáculo real. Os pontos capazes de travar a escritura são outros, e é neles que a atenção precisa se concentrar.
- Se o proprietário original ainda está vivo, uma procuração comum pode ter sido revogada a qualquer tempo, e uma procuração revogada não transfere nada, por mais antiga e bem-feita que seja.
- A venda de imóvel exige procuração pública e poderes expressos para vender; se o instrumento não trouxer essa autorização específica, o cartório recusa a lavratura da escritura.
- Quando a procuração está em nome de mais de uma pessoa e um dos procuradores é justamente quem vai receber o imóvel, surge o problema da autocontratação: pela lei, ninguém pode, ao mesmo tempo, representar quem vende e figurar como comprador sem autorização expressa para isso.
Nenhum desses pontos aparece na conversa inicial, todos aparecem na leitura atenta dos documentos. É aí que aquilo que parecia um detalhe se confirma, ou não, como um problema real.
Checklist: o que reunir antes de ir para o cartório
O primeiro passo prático é identificar exatamente que tipo de procuração está em jogo: comum ou em causa própria, com ou sem substabelecimento. Depois, vale reunir a certidão de inteiro teor atualizada da procuração e do substabelecimento, quando existir, confirmando que não há revogação averbada. Em seguida, confirma-se que o instrumento traz poderes expressos para vender e que foi lavrado na forma pública, como a lei exige. Recibos de pagamento do financiamento, comprovantes de que o imóvel está ocupado por quem comprou, e qualquer registro do negócio original completam o quadro documental que sustenta tanto uma regularização amigável no cartório quanto, se for o caso, uma ação de judicial.
Havendo mais de um procurador, a própria estrutura do ato pode resolver o risco de autocontratação. O Código Civil, no artigo 672, permite que qualquer um dos procuradores nomeados no mesmo instrumento atue sozinho, salvo se estiverem expressamente designados para agir em conjunto.
Se algum desses pontos realmente travar, uma revogação averbada ou a ausência de causa própria e de substabelecimento regular, o caminho muda, mas não se fecha. Se o proprietário original estiver vivo e colaborar, a saída mais simples é outorgar uma nova procuração, agora em causa própria, ou assinar a escritura diretamente. Se ele tiver falecido, a escritura pode ser assinada pelos herdeiros, que assumem as obrigações do falecido, o que normalmente passa pelo inventário. E se houver resistência de quem deveria assinar, resta a via judicial, em que o comprador precisa provar que o negócio existiu e foi pago, com recibos, comprovantes de transferência e a quitação do financiamento. É por isso que a prova do pagamento pesa tanto quando não existe contrato.
Antes de aceitar só uma procuração, saiba o que está em jogo
A morte do procurador impressiona, mas quase nunca é, sozinha, o que decide o destino do negócio. Quem decide é o tipo de procuração usada, se ela sobrevive à morte do procurador por ser em causa própria ou por já ter passado por substabelecimento, e se os documentos comprovam o negócio que ela deveria formalizar. Antes de aceitar só uma procuração no lugar de um contrato, vale entender exatamente qual desses cenários você está construindo, porque é isso que vai proteger, ou não, anos de pagamento no futuro.
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Este artigo faz parte da série Contratos e Segurança Imobiliária, sobre contratos, cláusulas críticas e riscos em negócios de compra e venda de imóveis.
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