Recentemente, foi sancionada a Lei nº 14.973/2024, que trouxe uma importante inovação para o mercado imobiliário e os contribuintes. A nova legislação permite que tanto pessoas físicas quanto jurídicas atualizem o valor de imóveis para o valor de mercado, possibilitando a adequação do patrimônio imobiliário ao seu preço atual.
Embora essa mudança possa representar uma oportunidade de ajuste financeiro com tributação reduzida, ela também traz considerações importantes para aqueles que planejam vender ou manter imóveis no curto e médio prazo.
Neste artigo, abordaremos os principais aspectos dessa nova lei, suas vantagens e desvantagens, e os pontos críticos que devem ser levados em conta pelos contribuintes.
Base legal da atualização de imóveis
A Lei nº 14.973/2024, regulamentada pela Receita Federal por meio da Instrução Normativa nº 2.222/2024, oferece aos contribuintes a possibilidade de atualizar o valor dos imóveis para o valor de mercado, mediante o pagamento de uma alíquota reduzida de Imposto de Renda (IR). Até então, os imóveis eram tradicionalmente declarados pelo valor de aquisição no Imposto de Renda, o que não refletia a valorização que esses bens poderiam ter ao longo do tempo. A nova regra tem como objetivo corrigir essa distorção, permitindo que o valor dos bens imobiliários seja ajustado ao seu preço de mercado.
Como funciona a atualização do valor de imóveis?
Os contribuintes — tanto pessoas físicas quanto jurídicas — que desejam atualizar o valor de seus imóveis devem fazê-lo até o dia 16 de dezembro de 2024, por meio da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), disponível no site da Receita Federal. Ao optar pela atualização, o contribuinte pagará uma alíquota reduzida sobre a diferença entre o valor de aquisição e o valor de mercado do imóvel.
Para pessoas físicas, a alíquota aplicada será de 4% sobre essa diferença, enquanto para pessoas jurídicas, as alíquotas são de 6% para o Imposto de Renda sobre Pessoas Jurídicas (IRPJ) e 4% para a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).
3 Vantagens da atualização de valor de imóveis
1. Tributação Reduzida: Tradicionalmente, o ganho de capital — a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição de um imóvel — é tributado com alíquotas que variam de 15% a 22,5%. A possibilidade de atualizar o valor do imóvel para o valor de mercado com alíquotas reduzidas (4% para pessoas físicas) oferece uma forma mais acessível de corrigir o valor dos bens imobiliários sem incorrer nas tributações usualmente mais elevadas. Para as empresas, essa atualização pode ser uma forma de melhorar o balanço patrimonial com uma carga tributária menor do que a esperada.
2. Ajuste ao Valor de Mercado: Ao optar pela atualização, o proprietário passa a ter o imóvel registrado pelo seu valor real de mercado. Isso pode ser vantajoso para quem busca evitar grandes desvalorizações na hora da venda, ou mesmo para quem quer manter os registros patrimoniais mais próximos da realidade de mercado.
3. Melhor Planejamento Financeiro: Com a atualização do valor, os contribuintes podem realizar um planejamento financeiro mais eficiente, considerando o valor real de seus imóveis e a tributação reduzida. Para empresas, isso pode significar uma melhor estruturação patrimonial e otimização de investimentos no longo prazo.
4 Desvantagens sobre a atualização de valores dos imóveis
Apesar das vantagens, a atualização do valor de mercado dos imóveis não é necessariamente benéfica em todas as situações. Existem alguns pontos que devem ser cuidadosamente analisados antes de optar por essa atualização:
1. Impacto no Ganho de Capital: Se o imóvel atualizado for vendido antes de 15 anos após a atualização, o cálculo do ganho de capital será realizado com base em um modelo progressivo, que leva em consideração o tempo decorrido desde a atualização. Isso significa que a tributação sobre o ganho de capital será calculada de forma ajustada, o que pode aumentar o montante a ser pago se o imóvel for alienado em um curto intervalo de tempo.
2. Casos de Isenção: Existem situações em que a atualização do valor de mercado pode não ser vantajosa. Pessoas físicas que vendem imóveis por menos de R$ 440 mil e que possuam apenas um imóvel têm isenção de ganho de capital, assim como aqueles que vendem um imóvel residencial e adquirem outro dentro de 180 dias. Nesses casos, a atualização não oferece benefícios tributários, podendo até ser desnecessária.
3. Custos Imediatos: A opção pela atualização exige o pagamento imediato do imposto sobre a diferença entre o valor de aquisição e o valor de mercado. Embora a alíquota seja reduzida, esse custo pode ser significativo, especialmente para quem não pretende vender o imóvel a curto prazo. Além disso, no caso de empresas, o valor atualizado do imóvel não poderá ser considerado para fins de depreciação tributária.
4. Restrições à Atualização: Nem todos os bens imobiliários são elegíveis para a atualização. Por exemplo, imóveis que já gozam de base de tributação reduzida, como aqueles mantidos por um longo período pelo contribuinte, podem não se beneficiar tanto dessa possibilidade. A decisão de atualizar o valor do imóvel deve levar em conta tanto o perfil do contribuinte quanto o tipo de bem imobiliário em questão.
Considerações Finais
A possibilidade de atualização do valor de mercado dos imóveis oferecida pela Lei nº 14.973/2024 representa uma importante mudança no cenário tributário brasileiro. A medida, ao permitir a adequação do valor de imóveis à sua realidade de mercado com uma tributação reduzida, oferece uma oportunidade de regularização patrimonial e de planejamento financeiro mais eficiente.
No entanto, é fundamental que os contribuintes analisem cuidadosamente suas condições e expectativas de venda dos imóveis, uma vez que, em algumas situações, essa atualização pode não trazer os benefícios esperados.
Assim, tanto pessoas físicas quanto jurídicas devem considerar fatores como o tempo de posse do imóvel, a perspectiva de venda a curto ou médio prazo, e as isenções já disponíveis na legislação atual antes de optar por essa atualização. Um bom planejamento tributário, aliado a uma análise detalhada das opções, é essencial para garantir que a decisão seja vantajosa em cada caso.
Com o prazo para adesão até 16 de dezembro de 2024, é importante que os contribuintes interessados não apenas compreendam os benefícios da lei, mas também suas possíveis implicações a longo prazo.
Não deixe de procurar um profissional para lhe orientar e ajudar nessa decisão.
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