O corretor de imóveis é um profissional que atua no mercado imobiliário, realizando a intermediação de negócios. A atividade profissional é regulamentada por lei específica, exigindo uma formação técnica em transações imobiliárias e o competente registro no Conselho de Corretores de Imóveis da região de atuação, conforme disposto na Lei 6.530/78 e no Decreto 81.871/78 regulamentador.
A atividade de corretor de imóveis também possui regulamentação no Código Civil de 2022, que inovou, trazendo um capítulo específico sobre a corretagem em seus artigos 722 a 729, dispondo sobre o contrato de corretagem, as obrigações do corretor, responsabilização civil, formas de remuneração e corretagem com exclusividade.
Por ser um profissional indispensável ao mercado imobiliário, e em razão das diversas questões que envolvem o exercício de sua atividade, este artigo tem por objetivo tratar sobre a sua responsabilidade civil, abordando suas competências, obrigações e como deve agir para não vir a sofrer algum tipo de condenação judicial em perdas e danos.
Quais as competências do corretor de imóveis?
Ao corretor de imóveis compete exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. Com relação à avaliação imobiliária, o corretor de imóveis possui a capacitação e qualificação técnica para elaboração de parecer sobre avaliação mercadológica de um imóvel, o que está disciplinado na Resolução-Cofeci nº 1.066/2007.
Quais são as obrigações do corretor de imóveis?
Diversas são as obrigações do corretor de imóveis no exercício de sua atividade profissional. Como intermediador de negócios, ele tem a incumbência de agir em nome de um terceiro, objetivando a obtenção de negócios, conforme instruções recebidas. Isso traz grande responsabilidade. Portanto, deverá exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as prescrições legais e regulamentares.
Veja que o corretor deve agir de acordo com as instruções recebidas, por isso a importância de ter o devido contrato de corretagem e a ficha de captação, com todas as informações sobre o imóvel e as condições do negócio fornecidas pelo contratante, antes de iniciar uma intermediação.
O Código Civil traz como obrigações do corretor de imóveis: agir com diligência e prudência na intermediação, além de prestar todas as informações de forma espontânea sobre o andamento, segurança ou risco do negócio, das alterações de valores ou outros fatores que possam influenciar nos resultados da transação.
- O que é agir com diligência na intermediação imobiliária?
Agir com diligência significa demonstrar interesse ou cuidado na execução de uma tarefa, zelo, presteza em fazer alguma coisa. Para isso o corretor precisa conhecer o imóvel que pretende vender ou alugar, inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo, saber todos os detalhes do empreendimento, ter a devida gestão sobre o imóvel. A expectativa do cliente é que o corretor seja um especialista que irá ajudá-lo.
- O que é agir com prudência na intermediação imobiliária?
Ter prudência é prever ou procurar evitar inconveniências e perigos, ter cautela, preocupação, ponderação e sensatez. As informações que o corretor repassa para terceiros e para clientes devem ter sido previamente avaliadas, analisadas e verificadas, pois são elas que influenciarão na decisão do fechamento ou não do negócio. É muito importante o corretor transmitir segurança no que faz.
- O que significa prestar todas as informações de forma espontânea na intermediação imobiliária?
O corretor de imóveis não deve esperar que o cliente o questione sobre algo referente ao imóvel. É papel do corretor expor todos os riscos do negócio, caso existam, a incidência de impostos e valores, existência ou não de débitos referentes ao imóvel ou vendedores, os documentos necessários para o financiamento, como funciona o registro do imóvel, dentre outros. Pense, pode ser que algum desses fatores influencie na compra do imóvel, e o corretor não pode presumir que algo ficou subentendido.
Qual é a responsabilidade civil do corretor de imóveis?
A responsabilidade civil do corretor de imóveis decorre tanto do não cumprimento das obrigações previstas no contrato de corretagem, como as relacionadas ao exercício da atividade de corretor, antes mencionadas, ou seja, deixar de agir com diligência, prudência ou não prestar todas as informações sobre o negócio. Ao corretor compete a análise da segurança e dos riscos do negócio antes de apresentar ao cliente, pois tem a competência técnica para tanto, não podendo omitir nenhuma informação que possa comprometer o negócio.
Assim, poderá responder por perdas e danos se não prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam afetar nos resultados da intermediação.
Claro que essa responsabilização não é automática, o que dependerá da devida comprovação e caracterização dos danos.
Perceba que há diversas formas do corretor de imóveis vir a ser questionado no exercício de sua atividade, podendo vir a não receber a comissão, ter que devolvê-la ou até mesmo sofrer alguma condenação judicial em reparação de danos.
Como o corretor de imóveis pode prevenir uma responsabilização?
Uma forma simples e eficaz para que o corretor de imóveis possa se prevenir de uma responsabilização é documentar tudo. Não podemos mais imaginar uma intermediação imobiliária sem o devido contrato de corretagem, ficha de captação, relatórios de visita, relatórios de reuniões com clientes e interessados, troca de e-mails, e tantas outras formas de comprovar a atividade exercida pelo corretor.
Vejamos alguns documentos indispensáveis para o corretor de imóveis ter mais segurança no exercício de sua atividade profissional:
- ficha de captação do imóvel
- documentos do imóvel e do vendedor/locador
- laudo de vistoria do imóvel
- contrato de corretagem imobiliária
- propostas e ficha de visita
- certidões negativas do imóvel e do vendedor
- declaração sobre custos do negócio
- Ficha de captação do imóvel ou cliente
A ficha de captação de imóvel é um documento necessário que contém todos os detalhes e características do imóvel, suas medidas, benfeitorias, bem como valores sugeridos para venda/locação, condições de pagamento ou de venda/locação. A ficha de captação, um documento prévio e acessório ao contrato de corretagem, pode ser comparado a uma entrevista com o cliente, onde todas as questões do imóvel e do negócio serão relatadas, e por fim, tanto cliente quanto corretor, assinarão.
Além de meio de prova, serve para orientar o corretor na intermediação, uma vez que a intermediação é para fechamento de negócio conforme orientações recebidas do cliente. Importante já incluir neste documento a autorização para venda.
- Documentos do imóvel, vendedor ou locador:
Já na fase de captação, o corretor deve ficar seguro de que o imóvel a ser intermediado possui a devida documentação, bem como se as partes envolvidas possuem legitimidade para o negócio. Nesse primeiro já devem ser solicitados todos os documentos do imóvel, iniciando pela matrícula atualizada, bem como os documentos pessoais do vendedor. O corretor de imóveis não deve anunciar um imóvel sem antes ter analisado com cuidado toda a documentação e realizado uma pesquisa sobre eventuais riscos envolvidos.
- Laudo de vistoria do imóvel
É importante que seja realizada uma vistoria no imóvel no momento da captação, bem como outra vistoria quando for realizada a transação imobiliária (venda ou locação). Essa vistoria é realizada pelo corretor, conferindo a qualidade do imóvel, se todas as informações que lhe foram repassadas estão de acordo, e se não há nenhum risco na intermediação do imóvel.
O cliente deve acompanhar a vistoria, sendo que no documento deve constar a descrição do imóvel, sua localização, bem como a data de sua realização. Fotografias devem ser feitas, e seu armazenamento poderá ser de forma digital, para dar mais embasamento à vistoria. O documento deverá ser assinado pelo corretor e pelo cliente.
- Contrato de corretagem imobiliária
O contrato de corretagem é o principal instrumento da comprovação da relação com o corretor e seu cliente, e deve ser elaborado com a maior atenção. No contrato de corretagem é importante constar de forma clara a remuneração, forma de pagamento, obrigações e responsabilidades das partes envolvidas, bem como os deveres de cada um, além das penalidades em caso de descumprimento contratual.
- Proposta e fichas de visita
Toda e qualquer visita ao imóvel ou proposta recebida pelo corretor de imóveis deve ser documentada. O corretor não deve permitir uma visita ao imóvel sem antes solicitar os documentos do interessado e preencher a ficha de visita, com a assinatura deste. Da mesma forma, as propostas devem ser documentadas por escrito, para fins de comprovação e repasse ao cliente. Esses documentos somados à elaboração de um relatório mensal ou quinzenal com posterior repasse ao cliente, são essenciais e servirão para demonstrar a diligência do corretor.
Mesmo que não haja a formalização por tais documentos, é importante que todos os e-mails, mensagens por WhatsApp, visitas e contatos telefônicos sejam registrados pelo corretor, e sempre repassados por relatório ao seu cliente. Isso mostra diligência e zelo, fatores importantes para um corretor de excelência.
- Certidões negativas do imóvel e dos vendedores
A análise da situação do imóvel e do proprietário deve ser feita de forma preventiva, ou seja, antes do imóvel ser anunciado para a venda e até mesmo para locação. E se constatada alguma situação que possa vir a influenciar no negócio, é dever do corretor repassar isso para o proprietário, para que este regularize. Se o corretor é sabedor de algum problema referente ao imóvel e mesmo assim nada faz, estará sujeito a ser responsabilizado futuramente se isto for omitido do comprador ou locatário. (saiba mais neste artigo sobre due diligence imobiliária)
Caso o corretor não tenha o domínio ou conhecimento para analisar e buscar toda essa documentação, o ideal é ter um advogado especialista em direito imobiliário como parceiro, uma vez que demanda um certo conhecimento na área.
- Declaração sobre custos e despesas com a transação
Outro ponto importante é que o corretor de imóveis deve informar ao interessado todos os custos envolvidos na transação imobiliária, seja na venda ou locação. Os custos de registro do imóvel, impostos, emolumentos, e até mesmo questões sobre imposto de renda e lucro imobiliário. Essa informação deverá fazer parte do contrato de compra e venda ou de um instrumento específico, para que o corretor tenha como comprovar o repasse dessas informações ao interessado.
Espero que esse artigo possa ser útil e contribuir para o sucesso de seus negócios imobiliários.
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