As garantias locatícias servem para assegurar as obrigações contratuais, como o pagamento do aluguel e demais encargos da locação, bem como eventuais danos no imóvel. Veja neste artigo quais são as modalidades de garantia locatícia e de que forma elas podem ser utilizadas nos contratos de locação.
Quais são os tipos de garantias locatícias?
A Lei de Locações, em seu artigo 37, traz um rol taxativo de 4 modalidades de garantias locatícias:
- caução locatícia;
- fiança locatícia;
- seguro de fiança;
- cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Abordaremos cada uma delas, explicando suas características e reflexos no contrato de locação de imóvel urbano.
Somente essas 4 modalidades de garantias locatícias são aceitas, ou seja, permitidas pela legislação. A escolha da modalidade vai depender de vários fatores e das condições das partes envolvidas.
Para que as garantias locatícias tenham validade, elas devem constar expressamente escritas no contrato, através de uma cláusula. Isso significa que no contrato de locação verbal não há como existir garantia.
A garantia locatícia permanecerá durante todo o prazo do contrato, até a devolução das chaves, a não ser que no contrato haja previsão em contrário.
Caução locatícia
A caução pode ser em dinheiro, bens móveis ou imóveis. Vamos tratar neste artigo sobre a caução em dinheiro, mais comum e utilizada nos contratos de locação.
A caução em dinheiro não poderá exceder ao valor de 3 meses de aluguel. Esse valor deverá ser pago pelo locatário no momento da assinatura do contrato de locação e depositado em uma conta poupança, revertendo ao locatário todas as vantagens decorrentes quando de seu levantamento.
Atenção! Não se trata de adiantamento de aluguel, mas sim de um valor que ficará depositado em uma conta poupança durante o período da locação. O locatário continuará pagando normalmente o aluguel em seu vencimento.
Como funciona a devolução da caução de aluguel?
Ao final do contrato de locação, o valor da caução será devolvido ao locatário, devidamente corrigido, desde que não haja nenhum débito com relação a locação por parte do locatário.
Em caso de existirem débitos ou danos ao imóvel, a caução poderá servir para pagamento desses valores, devendo ser realizada a devida apuração dos débitos, bem como vistoria no imóvel para constatação de eventuais danos.
Pode ser exigida complementação da caução?
Na prorrogação do contrato, ajustando as partes novo valor de aluguel, o locador poderá exigir complemento do valor inicialmente depositado para que corresponda novamente a três meses do novo aluguel.
Mas, se o valor da locação sofrer somente correção pelos índices oficiais, essa complementação não será devida, em razão de que a caução já é corrigida pelo índice da poupança.
Fiança locatícia
A fiança é uma garantia pessoal, onde uma ou mais pessoas garantem que, no caso do locatário não cumprir com as obrigações da locação, eles serão responsáveis pelos seus débitos. Aqui importa saber se o fiador terá capacidade financeira, se conta com patrimônio e se é idôneo.
Trata-se de um contrato acessório, e como tal, não existe sem o principal. Exige forma escrita, devendo o fiador assinar conjuntamente o contrato de locação, bem como seu cônjuge.
A fiança tem como efeitos:
- Benefício de ordem – é o direito do fiador de exigir que o locatário seja cobrado primeiro em caso de débitos na locação, inclusive com relação a execução de seus bens (art. 827 do CC). Pode ser estipulado no contrato uma cláusula de renúncia a esse benefício de ordem, e com isso o locador poderá demandar diretamente contra o fiador ou contra ambos, se assim desejar.
- Solidariedade entre os fiadores – se no contrato houver mais de um fiador, todos respondem de forma conjunta pela dívida (art. 829 do CC), se declaradamente não se reservarem o benefício de divisão.
- Benefício da divisão – quando no contrato constar expressamente que cada fiador responde unicamente pela parte que, em proporção, lhe couber no pagamento. (parágrafo único, art. 829 CC). O fiador que pagar a integralidade do débito se sub-rogará no direito de cobrar a quota parte dos outros fiadores, descontando a sua quota parte.
O que ocorre no caso de morte do fiador?
Com a morte do fiador, se extingue a fiança, e o locador poderá exigir novo fiador ao locatário ou nova modalidade de garantia, mediante notificação. O locatário terá o prazo de 30 dias para apresentar a garantia exigida, sob pena de desfazimento da locação.
Nesse caso, o locador poderá promover a ação de despejo, com base no término do prazo da notificação, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato.
O que é exoneração do fiador?
A exoneração da fiança ocorre quando o fiador não deseja mais prestar a garantia, ou seja, quer se exonerar da obrigação assumida no contrato de locação. O fiador deverá comunicar o locador de sua intenção.
No caso de contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado, o fiador que notificou o locador sobre a exoneração, ainda ficará obrigado por todos os efeitos da fiança por 120 dias. E o locatário deverá apresentar nova garantia locatícia, sob pena de desfazimento da locação e ação de despejo.
Garantias locatícias de seguro fiança
O seguro fiança é uma garantia mais segura para o contrato, em que pese ter um custo considerável que muitas vezes onera o locatário.
Esse seguro fiança deverá ser contratado pelo locatário (que será o garantido), em nome do locador (que será o segurado), pelo prazo de vigência do contrato de locação, contemplando todos os encargos da locação, incluindo eventuais danos ao imóvel.
Seu funcionamento é semelhante a outros tipos de seguro, e os requisitos seguem as normas contidas na Circular nº 347 da SUSEP.
O valor do seguro fiança dependerá das taxas oferecidas por cada seguradora e da cobertura escolhida.
Garantias locatícias de CESSÃO FIDUCIÁRIA de quotas de fundo de investimento
Por fim, temos a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Esse tipo de garantia locatícia prevê que as instituições autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a exercer atividade de administração de carteira de títulos e valores mobiliários ficam autorizadas a constituir fundos de investimento que permitam a cessão fiduciária de suas cotas em garantia de locação imobiliária. (artigo 88 da Lei 11.196/2005)
O contrato de locação deverá mencionar a existência e as condições da cessão fiduciária, inclusive quanto a sua vigência, que poderá ser por prazo determinado ou indeterminado.
É um investimento realizado pelo locatário, um título de capitalização, onde a propriedade das respectivas quotas do fundo é cedida ao locador, possibilitando, em caso de inadimplência, que o locador possa resgatar o título para pagar os débitos em aberto.
É permitido mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação?
Não! A lei proíbe expressamente a utilização de mais de um tipo de garantia no contrato de locação.
O uso de mais de uma garantia no contrato de locação é considerado contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário
Se no contrato existir mais de uma garantia, entende-se que vale a primeira mencionada, anulando-se a subsequente, sem prejuízo da contravenção penal.
Posso deixar o contrato de locação sem garantia?
Sim, é possível não exigir nenhuma garantia na locação. Somente nesse caso o locador poderá exigir o pagamento antecipado da locação e encargos, até o sexto dia útil do mês vincendo.
A inexistência de garantias no contrato permite o despejo liminar por falta de pagamento, conforme art. 59, §1º, IX da Lei 8.245/91. O que também se aplica nos casos em que a garantia se esvaziou.
Não deixe de consultar um advogado especialista em contratos imobiliários para ter mais segurança jurídica e tranquilidade na hora de alugar o seu imóvel, tanto para você quanto para sua família.
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