Por meio de uma etapa prévia de análise de risco imobiliária, ou due diligence imobiliária, é possível minimizar e até mesmo evitar dores de cabeça no futuro relacionadas à compra de um imóvel.
Uma das decisões mais importantes na vida de uma pessoa é a compra do seu imóvel. E nesse momento surgem diversas dúvidas e questionamentos. Tenho certeza que você não quer correr o risco de perder seu dinheiro ou ter problemas futuros em relação ao imóvel que adquiriu.
Como comprar um imóvel com segurança?
A due diligence imobiliária é um procedimento prévio de investigação sobre o imóvel que se pretende adquirir e sobre os vendedores, a fim de verificar a existência de riscos ou algum problema que possa impactar na transação, buscando a solução a fim de trazer mais segurança jurídica na concretização do negócio imobiliário.
Para garantir a compra do imóvel com segurança, essa etapa deve ser realizada e compreende uma análise minuciosa de documentos, certidões, pesquisas de ações judiciais, de participação societária e demais informações pertinentes ao negócio imobiliário.
Como é realizada a due diligence imobiliária?
Existem alguns passos principais que devem ser seguidos para a realização da análise de risco imobiliária, mas outros fatores podem ser necessários, dependendo do caso concreto. Vejamos alguns deles:
Analisar a documentação do imóvel
Para comprar o imóvel com segurança, o primeiro documento a ser analisado na due diligence imobiliária é a certidão atualizada da matrícula do imóvel.
Esse documento contém os dados dos proprietários atuais e dos anteriores, bem como medidas e confrontações, edificações e existência ou não de algum ônus sobre o imóvel.
Ainda, é importante analisar as condições das transmissões anteriores, e os prazos em que ocorrem, pois algumas vezes podem ocorrer situações de simulação, ou até mesmo fraude.
Outro documento importante é o espelho do cadastro municipal do imóvel, no caso de imóvel urbano. Dependendo do que for encontrado na matrícula e no cadastro municipal, outras análises serão feitas.
Muitas irregularidades ocorrem nesse ponto da due diligence imobiliária, como, por exemplo, edificação não averbada, metragem distinta, dentre outras. Essas questões podem ser resolvidas antes da concretização do negócio.
As certidões fiscais referentes ao imóvel devem ser solicitadas, a fim de verificar a existência de dívidas que possam afetar o imóvel. As certidões devem ser obtidas na esfera municipal, estadual e federal. A certidão de IPTU é indispensável para a lavratura da escritura pública de compra e venda, e no caso de existir dívidas, devem ser quitadas.
Se o imóvel faz parte de um condomínio edilício, deve-se buscar junto ao Síndico a certidão de regularidade das quotas e taxas condominiais, pois a dívida acompanha o imóvel. Isso significa que se existir dívida de condomínio, mesmo que anterior à compra do imóvel, essa dívida pertencerá ao novo comprador, que ficará responsável pelo seu pagamento, sob pena de vir a perder o imóvel.
Caso seja constatada qualquer irregularidade documental durante a análise de risco imobiliária, a depender da situação, pode-se buscar a sua regularização de forma prévia, ou seja, antes da efetivação da compra, não impedindo a concretização da compra e venda do imóvel.
Analisar a documentação dos vendedores
A análise sobre a existência de dívidas ou alguma irregularidade em nome dos vendedores, que possam afetar a venda do imóvel, também deve ser feita na due diligence imobiliária. Para isso, devem ser obtidas as certidões fiscais na esfera Federal, Estadual e Municipal, bem como realizada a pesquisa de débitos perante SERASA e SPC, e solicitação de certidão negativa de protestos, no domicílio dos vendedores.
É importante realizar as pesquisas em nome do vendedor e de seu cônjuge, dependendo do tipo de regime de casamento. E se o vendedor é sócio de alguma empresa, é importante que essas pesquisas sejam realizadas também em nome da empresa.
Não podemos esquecer de realizar uma busca de ações judiciais em nome do vendedor e cônjuge que possam vir a afetar o seu patrimônio e, por consequência, o imóvel objeto da venda. Essa pesquisa deve ser realizada no domicílio do vendedor e no endereço do imóvel, na esfera estadual, federal e trabalhista.
Tenha acesso ao checklist com todos os documentos essenciais para uma due diligence imobiliária. Formulário no link abaixo.
Perceba que são muitas as cautelas que devemos ter para comprar um imóvel com segurança, sendo que os documentos acima referidos são apenas alguns a serem analisados durante a due diligence imobiliária.
Não deixe de consultar um advogado especialista em análise de risco imobiliária para ter mais segurança jurídica e tranquilidade na compra de seu imóvel, tanto para você quanto para sua família.
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